vivir sin el motor de la construcciÓn

Fernando Martín, presidente de Martinsa-Fadesa, lleva dos años sin renovar su vestuario. El empresario, que en 2006 atesoraba una fortuna superior a los 3.100 millones de euros, según la revista Forbes, ha llevado a su vida privada la economía de guerra que exige el concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos). "Ha cambiado los encuentros en el bar de hoteles de lujo por cafeterías, y si antes hacía siete viajes para tratar asuntos urbanísticos con un alcalde, se organiza para hacerlo en uno. Es una situación muy dura, pero él viene de abajo. Dice que si hay que coger una escoba y barrer, lo hace y punto", asegura una persona muy cercana al presidente de Martinsa-Fadesa, que ha reducido su plantilla a una cuarta parte.

Tanto esta compañía, la mayor propietaria de suelo del país, como él a título personal se declararon insolventes en julio de 2008. En realidad, Martín no necesitaría que lo invitaran casi siempre que queda a comer, ya que sus administradores concursales le dejan disponer libremente de 70.000 euros mensuales del patrimonio que tenía. Ése que quiso proteger mediante el concurso para que no pagase los platos rotos de las deudas de Martinsa-Fadesa, el gigante creado a finales de 2006 cuando la pequeña Martinsa se comió a la gran Fadesa de Manuel Jove.

Los 4.045 millones de euros que Martín pagó por la compañía gallega fueron demasiado pesados de digerir cuando la crisis financiera secó el crédito para promotores y compradores de suelo y de viviendas. En el sector se comenta que el empresario no sólo está pagando los excesos financieros de la adquisición, sino el haberse quedado unos activos generosamente valorados, una práctica demasiado habitual durante el boom inmobiliario.

Martín no tira la toalla, pese a que las estadísticas dicen que entre el 90% y el 95% de las empresas en concurso acaban en liquidación. "Siempre dice que al que logre sobrevivir le irá mejor que antes. Que quien tenga suelo podrá tener actividad. Y si, además, es barato, será posible hacer casas que la gente pueda comprar", apuntan en la compañía. De ahí que todos sus esfuerzos se centren en avanzar en los hitos de planeamiento del suelo, para que esos activos aumenten de valor, aunque nadie lo pague hoy en el mercado. En los últimos dos años, Martinsa-Fadesa ha hecho avances en más de 18 millones de metros cuadrados. Sin embargo, la mayoría de los pisos vendidos durante este tiempo los han comprado los bancos.

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La escasez de crédito hace que, a corto y medio plazo, sólo sea factible promover pisos de protección oficial y cooperativas de viviendas. Félix Abánades, presidente de la inmobiliaria Afirma, ya aprendió esa lección en la crisis del 93, cuando sacó adelante la constructora Rayet a base de ganar volumen con las cooperativas de viviendas.

Abánades ha sido de los primeros en ponerse manos de la obra. Hace dos meses presentó Quabit, una filial para el desarrollo y gestión de cooperativas. Los márgenes previstos por Afirma en este negocio son del 4% y nada tienen que ver con los de antes: unos beneficios que eran sólo humo. "Durante años hemos vivido con un margen engañoso en la cabeza. Comprabas suelo y ganabas un 50% al vender la promoción. Pero tenías que reponer suelo y era mucho más caro. El margen era la pura especulación de los terrenos. Era una ilusión que nos hizo caer en la trampa del endeudamiento", afirma Abánades.

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A sus 55 años, Carlos Cutillas, presidente de Inmbobiliaria Chamartín,lleva 31 en el sector. Ésta es su tercera crisis inmobiliaria, tras la de los 80 y la de 1993. De esta última salió muy escocido, con una empresa que valía un 70% menos. "Me pilló con un 98% de actividad en España y un 80% de negocio residencial", recuerda. Aprendió la lección y se reforzó en el extranjero y en la actividad de patrimonio. Gracias a ello hoy tiene un colchón de más de 100 millones de euros al año en rentas.

Pero en 2011 se le acaba el periodo de gracia conseguido en el acuerdo de refinanciación. La presión es fuerte. "El residencial está muerto. Las últimas 100 viviendas las vendí al precio de la hipoteca. Ahora la clave es deshacerse de los pisos que se tienen para poder arrancar con otra cosa. La única salida son viviendas más baratas con suelo desarrollado poco a poco. En España, tenemos 200 millones de euros en terrenos con sus hipotecas. Con ellos acabaremos haciendo lo que quiera el banco", apunta.

Las entidades financieras, que hace una década se presentaban ante el promotor con una póliza de seis millones de euros como tarjeta de presentación, tienen su propia crisis y no están dispuestas a hacer concesiones.

"De novia deseada, los promotores se convirtieron de la noche a la mañana en unos apestados. Han sido saqueados y, en muchos casos, tratados groseramente por los bancos. Y lo han soportado con una sorprendente mansedumbre", cuenta Mikel Echavarren, consejero delegado de la boutique de asesoramiento financiero Irea

Desempleo en cadena. Esa resignación ha llevado a una historia repetida durante el último año y medio: el empresario cede a la presión de las entidades financieras y descapitaliza la compañía malvendiendo activos para cubrir las deudas. Al final, queda una empresa vacía y una fila de acreedores en su puerta, empleados que van a la calle y decenas de proveedores que, casi sin darse cuenta, suman otro impagado a su lista. Es la reacción en cadena que alimentan los concursos de acreedores. En los últimos tres años, más de 3.045 empresas constructoras e inmobiliarias se han declarado insolventes, según el Instituto Nacional de Estadística.

Este freno de la actividad se ha llevado por delante 800.000 puestos de trabajo en la construcción desde que empezó la crisis. Y aún no hemos tocado fondo.

"La tendencia histórica en España es que la construcción emplee entre el 4% y el 5% de la población de entre 16 y 64 años", dice Florentino Felgueroso, profesor del Departamento de Economía de la Universidad de Oviedo e Investigador de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea). "Pero en la última década hemos llegado al 8% y lo lógico es que recuperemos los niveles tradicionales. Eso supone perder tres o cuatro puntos de empleo, es decir, entre 1,1 y 1,3 millones de personas menos. Nos quedan 300.000 o 400.000".

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La Asociación Nacional de Distribución de Materiales Cerámicos y de la Construcción (Andimac) cifra los empleos auxiliares perdidos en 140.000 en la industria pesada y en 100.000 más en comercio y suministro (almacenes de materiales, fontanería, electricidad).

Junto a ellos, la crisis de la construcción también ha hecho mella en los profesionales técnicos. Lo saben bien Pilar Martínez-Cañavate y Alfredo Escarpenter, arquitecta e ingeniero, que han tenido que reducir de nueve a dos los empleados de su estudio madrileño. "Hay poquísima actividad y, por tanto, mucha más competencia. El último concurso público para vivienda protegida en Madrid salió con una quita de honorarios del 40%. Nosotros seguimos adelante porque estamos en temas de peritaje judicial, pero muchos compañeros han cerrado y viven de las rentas hasta que escampe. Algunos han optado por irse al extranjero", explica Pilar.

Para otros el cambio está siendo algo más duro. La arquitecta catalana Ana García, de 33 años, casada y con una hija, llevaba ocho años trabajando en un estudio de arquitectura satélite de una cooperativa burgalesa de vivienda protegida que cerró en abril de 2009. Mientras intenta que le salga algún trabajillo como paisajista, consigue ingresos extra vendiendo robots de cocina Thermomix a domicilio.

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